El mercado de los préstamos hipotecarios ajustados por UVA comenzó a mostrar una mayor competencia entre las entidades financieras luego de la primera licitación de fondos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES. Con la incorporación de nuevas alternativas, las tasas de interés para acceder a un crédito destinado a la compra de una vivienda única parten actualmente desde el 6,7% más UVA.
La estrategia impulsada por el Gobierno estableció una línea de financiamiento que fija como límite una tasa de UVA más 7,5%, utilizando recursos del FGS. La medida generó una respuesta inmediata de los bancos, que comenzaron a revisar sus condiciones comerciales para captar a quienes buscan financiar la adquisición de su primera propiedad.
El Banco Central dio a conocer los resultados de la primera licitación de depósitos a plazo fijo financiados con recursos del FGS. En esta instancia inicial participaron 13 entidades bancarias, que recibieron un total de $200.000 millones. La mayor proporción de los fondos adjudicados correspondió al segmento de mayor plazo.
Entre las opciones disponibles, el Banco Nación presenta una tasa de UVA más 6,7% para sus clientes. El ICBC ofrece una alternativa de UVA más 6,9%, mientras que otras entidades se ubican cerca del límite establecido por el programa oficial, con tasas de UVA más 7,5%. Dentro de este grupo aparecen BBVA, Galicia, Credicoop y Comafi, además de Banco Macro para los clientes de su segmento Selecta.
Banco Ciudad también modificó sus condiciones y estableció una tasa nominal anual del 6,5% para quienes busquen financiar la adquisición de una primera vivienda ubicada en la Ciudad de Buenos Aires. La línea permite solicitar hasta $150 millones, contempla un período de devolución de hasta 25 años y cubre como máximo el 75% del valor de la propiedad.
También participan del mercado los bancos pertenecientes al Grupo Petersen: Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz. Para los clientes que reciben sus haberes en estas entidades, la tasa es de UVA más 7,50%. En cambio, quienes no acrediten allí sus ingresos deben afrontar una tasa superior, ubicada en UVA más 11,30%.
Cómo funciona el programa con fondos del FGS
El mecanismo diseñado por el Gobierno contempla destinar hasta $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad a depósitos UVA constituidos en distintas entidades bancarias. La finalidad es que esos recursos sirvan como fuente de financiamiento para nuevos créditos hipotecarios destinados exclusivamente a la adquisición de primera vivienda.
Una vez que los bancos reciben los fondos correspondientes, cuentan con un período de 120 días corridos para destinarlos a préstamos hipotecarios. Estas operaciones deben ajustarse a determinadas condiciones establecidas dentro del programa.
Entre los requisitos figura un plazo mínimo de 15 años para la devolución del crédito, un tope de 150.000 UVA por operación y una tasa de interés que no puede superar el 7,5%.
El esquema contempla un total de diez licitaciones por el mismo monto. Los depósitos que realizan los bancos pueden tener plazos de uno o cinco años. En el primer caso, el rendimiento mínimo previsto es de UVA más 2,5%, mientras que para los depósitos a cinco años se establece un rendimiento de UVA más 4,5%.
Cuánto habría que pagar por un crédito hipotecario
El Ministerio de Economía elaboró un ejemplo para mostrar cómo podrían quedar las condiciones de una operación dentro del programa. Según ese cálculo, una persona o familia que solicite aproximadamente $114 millones para comprar una propiedad valuada en USD 106.000 podría financiar hasta el 75% del valor del inmueble.
Si el préstamo se toma a una tasa de UVA más 7,5% y se extiende durante 25 años, la primera cuota estimada sería de aproximadamente $865.000 mensuales.
Para acceder a una operación con esas características, el grupo familiar debería demostrar ingresos netos cercanos a los $3,46 millones por mes.
Sin embargo, antes de tomar una decisión, especialistas recomiendan analizar otros aspectos además de la tasa anunciada. Entre los principales elementos que deberían compararse se encuentran el Costo Financiero Total, el porcentaje del valor de la propiedad que financia cada banco, el tiempo disponible para devolver el préstamo y la forma en que se actualiza la deuda a través del sistema UVA.
Este último punto resulta especialmente relevante porque las cuotas y el saldo de capital están vinculados a la evolución de la unidad UVA, que se actualiza de acuerdo con la inflación.
El mercado hipotecario todavía atraviesa una fuerte caída
La mayor competencia entre los bancos se produce en un escenario en el que los créditos hipotecarios vienen registrando una marcada contracción.
Durante el primer semestre de 2026 se contabilizaron apenas 11.607 nuevas altas hipotecarias, frente a las 20.035 operaciones registradas durante el mismo período del año anterior. La comparación representa una disminución interanual acumulada del 47%.
El retroceso muestra que, pese a la existencia de distintas líneas de financiamiento, todavía existen importantes dificultades para que las familias puedan acceder a una vivienda mediante un crédito bancario.
El encarecimiento de las propiedades, los ingresos necesarios para cumplir con los requisitos de los bancos y la evolución de la inflación son algunos de los factores que condicionan la demanda. En el caso de los créditos UVA, además, los potenciales compradores deben considerar que la deuda se actualiza junto con el valor de la unidad.
El Gobierno espera una recuperación de las operaciones
Frente a la caída que atraviesa el sector, las autoridades nacionales proyectan que el programa financiado mediante el FGS podría generar entre 17.000 y 18.000 nuevas operaciones hipotecarias.
De concretarse esa estimación, el volumen de préstamos representaría un cambio importante respecto de la tendencia observada durante el primer semestre del año.
La evolución del mercado dependerá, de todos modos, de varios factores. Para que las familias efectivamente puedan transformar las nuevas condiciones ofrecidas por los bancos en solicitudes de crédito, será necesario que exista una mejora en las condiciones macroeconómicas y que los ingresos de los hogares resulten suficientes para afrontar las cuotas.
La reducción de las tasas y la aparición de nuevas alternativas representan una ampliación de las posibilidades disponibles para quienes buscan comprar su primera vivienda. Sin embargo, la decisión de asumir un crédito UVA a largo plazo requiere analizar no solamente el interés inicial, sino también el costo total de la operación, el nivel de ingresos necesario y la evolución futura de la deuda.
En este contexto, la competencia entre entidades financieras puede convertirse en un factor favorable para los potenciales compradores, especialmente si las tasas continúan descendiendo y más bancos incorporan condiciones similares. El desafío será determinar si estas mejoras logran traducirse en un aumento concreto del acceso de las familias a la vivienda propia.
