El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires aprobó la factibilidad urbanística para reconvertir el predio de la histórica fábrica de Alpargatas, ubicado en el barrio de Barracas, en un desarrollo inmobiliario que combinará viviendas, oficinas, locales comerciales y espacios destinados a servicios y actividades recreativas. La iniciativa, denominada Palacio Molina, propone recuperar parte de las construcciones industriales originales e incorporar nuevos edificios para adaptar una manzana de casi 12.700 metros cuadrados a usos residenciales y comerciales.
La autorización quedó formalizada mediante la Disposición N.º 2282/DGIUR/26, firmada el 29 de septiembre de 2026 y publicada en el Boletín Oficial porteño el 15 de octubre. El proyecto contempla intervenir el terreno delimitado por la avenida Regimiento de Patricios y las calles General Gregorio Aráoz de Lamadrid, Azara y Olavarría, donde todavía se conservan estructuras vinculadas con la historia industrial de Buenos Aires.
La propuesta prevé mantener y poner en valor diferentes sectores de la antigua fábrica, cuya instalación se remonta a 1890, y complementar esas construcciones con nuevos volúmenes edilicios. El objetivo es integrar el patrimonio industrial con un conjunto de usos mixtos, en una intervención que modificará el funcionamiento y la configuración de una manzana emblemática del sur porteño.
El emprendimiento es impulsado por GES Desarrollos y contempla una inversión estimada de 100 millones de dólares, según información publicada por medios especializados en negocios inmobiliarios. Sin embargo, la aprobación de la factibilidad urbanística no equivale al permiso definitivo para comenzar la construcción: antes de iniciar los trabajos, los responsables deberán completar las instancias administrativas y técnicas correspondientes.
Un proyecto de gran escala sobre una manzana histórica
El terreno donde funcionó la fábrica tiene una superficie aproximada de 12.697,77 metros cuadrados y conserva distintos edificios que forman parte del patrimonio industrial de Barracas. La iniciativa propone reorganizar la capacidad constructiva de la manzana para concentrar las nuevas edificaciones en los sectores donde la normativa urbanística permite mayores alturas, mientras se preservan las estructuras consideradas de interés histórico.
La documentación técnica identifica cuatro volúmenes con protección patrimonial cautelar. Estos sectores deberán mantenerse sujetos a las condiciones específicas establecidas para su conservación, lo que implica que las modificaciones no podrán realizarse sin considerar sus características arquitectónicas y constructivas.
El proyecto contempla preservar especialmente los edificios ubicados sobre la avenida Regimiento de Patricios y parte de la calle Lamadrid. En esos sectores, las intervenciones estarán orientadas a recuperar las construcciones existentes y adaptarlas a los nuevos usos previstos, procurando mantener los elementos que permiten reconocer su origen industrial.
En paralelo, se proyectan nuevas edificaciones principalmente sobre los frentes de Azara, Lamadrid y Olavarría. La propuesta busca distribuir las construcciones de manera compatible con las restricciones de altura, las líneas de edificación y los criterios de ocupación del suelo establecidos por la normativa porteña.
La intervención no consiste, por lo tanto, únicamente en restaurar una fábrica antigua. Se trata de una transformación integral del predio, que combinará edificios históricos con construcciones contemporáneas y espacios destinados a diferentes actividades. La relación entre ambas partes será uno de los aspectos centrales para determinar cómo se integra el complejo al tejido urbano existente.
Viviendas, lofts, oficinas y espacios comerciales
El futuro desarrollo incorporará distintos usos dentro de una misma manzana. La propuesta contempla unidades residenciales, lofts, oficinas, locales comerciales, cocheras y espacios comunes, con el objetivo de concentrar actividades habitacionales, laborales y de servicios en un mismo conjunto arquitectónico.
La reconversión de las antiguas instalaciones industriales permitirá aprovechar parte de las estructuras existentes para nuevos usos, mientras que las construcciones adicionales ampliarán la superficie disponible. Este tipo de proyectos modifica la función original de los edificios sin eliminar necesariamente todos sus componentes históricos.
La documentación urbanística establece que la superficie construida existente asciende a 23.897,84 metros cuadrados. A ese volumen se sumarían 38.015,22 metros cuadrados nuevos por encima del nivel del suelo y otros 3.630,62 metros cuadrados bajo ese nivel.
En conjunto, las superficies declaradas alcanzarían aproximadamente 65.543,68 metros cuadrados proyectados. Estas cifras corresponden a la documentación técnica incorporada al trámite de factibilidad y describen la escala prevista para la intervención.
La información administrativa no detalla, por sí sola, la distribución definitiva de todas las unidades ni confirma que cada espacio proyectado se ejecute exactamente según el diseño inicial. Esos aspectos dependerán de las etapas posteriores del desarrollo y de las autorizaciones que deban obtenerse.
El emprendimiento también prevé espacios comunes y servicios complementarios para los futuros residentes y usuarios. La configuración final de esos sectores deberá conocerse a medida que avance la documentación arquitectónica y se definan las características comerciales del proyecto.
Palacio Molina y la inversión prevista de 100 millones de dólares
El desarrollo fue presentado bajo el nombre de Palacio Molina y está vinculado con GES Desarrollos, una empresa dedicada a proyectos inmobiliarios. Según las publicaciones del sector, la inversión estimada para llevar adelante la reconversión ronda los 100 millones de dólares.
La escala del emprendimiento responde tanto a la dimensión del terreno como a la combinación de restauración y construcción nueva. La conservación de los edificios industriales requiere trabajos específicos para adaptar las estructuras a sus futuros usos, mientras que los nuevos volúmenes deben cumplir con las exigencias actuales de seguridad, accesibilidad y funcionamiento.
La transformación de una fábrica en un complejo residencial y comercial también supone un cambio en la dinámica del predio. Un establecimiento industrial concentra su actividad en procesos productivos, mientras que un desarrollo de usos mixtos puede generar circulación de residentes, trabajadores, clientes y visitantes durante diferentes momentos del día.
El impacto de ese cambio dependerá de cómo se organicen los accesos, los espacios de circulación, los servicios y la relación del complejo con las calles que lo rodean. También será relevante conocer las características definitivas de los locales comerciales y las actividades que se habiliten en ellos.
Por el momento, la inversión difundida constituye una estimación asociada al emprendimiento y no debe confundirse con un monto de ejecución ya certificado por la Ciudad. La disposición urbanística se concentra en la viabilidad de la propuesta arquitectónica y en su adecuación a las normas vigentes.
Cómo se reorganizará el predio y qué establece la normativa
La aprobación se encuadra en el artículo 10.4 del Código Urbanístico porteño, que contempla la posibilidad de redistribuir la capacidad constructiva dentro de parcelas de más de 2.500 metros cuadrados, siempre que se respeten las condiciones establecidas para los usos, las alturas, el tejido urbano y la protección patrimonial.
En este caso, el terreno supera ampliamente esa superficie mínima. La propuesta busca concentrar los nuevos volúmenes en los sectores que admiten mayor desarrollo y preservar las construcciones históricas identificadas en la documentación técnica.
El análisis también contempla el respeto de la Línea de Frente Interno y la Línea Interna de Basamento, parámetros que regulan la disposición de las edificaciones dentro de las manzanas. Además, el dictamen técnico considera la conservación de un centro libre absorbente, es decir, un sector interior que debe mantener condiciones de permeabilidad y espacio libre de acuerdo con las exigencias urbanísticas aplicables.
La evaluación favorable fue respaldada por un informe de la Gerencia Operativa de Patrimonio Arquitectónico y Urbano y por un dictamen del Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental. Estos organismos analizaron la propuesta desde sus respectivas competencias antes de que la Dirección General de Interpretación Urbanística formalizara la aprobación.
El procedimiento no elimina las restantes obligaciones previstas en el Código Urbanístico y en el Código de Edificación. Tampoco sustituye las autorizaciones específicas necesarias para intervenir sobre los edificios protegidos.
En particular, la documentación establece que deberá tramitarse una consulta obligatoria vinculada con las intervenciones previstas en las construcciones alcanzadas por la protección patrimonial. Esa instancia será relevante para determinar las condiciones bajo las cuales podrán realizarse las obras de restauración y adaptación.
La historia industrial de Alpargatas en Barracas
La antigua fábrica constituye uno de los testimonios de la actividad industrial que caracterizó a Barracas desde fines del siglo XIX. La instalación de Alpargatas Argentinas en 1890 se inscribe en una etapa de expansión productiva de Buenos Aires, cuando distintas empresas establecieron plantas fabriles en sectores próximos a los principales corredores de transporte y a las áreas de crecimiento urbano.
La industria textil y del calzado tuvo un papel importante en el desarrollo económico de la Argentina durante el siglo XX. Las fábricas concentraban trabajadores, maquinaria, depósitos y espacios de producción, y su actividad contribuía a definir la identidad de numerosos barrios porteños.
Barracas conserva parte de esa herencia en sus construcciones industriales, depósitos y antiguos establecimientos productivos. Aunque muchos de esos edificios dejaron de cumplir sus funciones originales, algunos permanecen como referencias arquitectónicas y materiales de una etapa importante de la historia económica de la Ciudad.
La reconversión de Alpargatas plantea el desafío de encontrar nuevos usos para una estructura concebida originalmente para la producción. La adaptación puede contribuir a mantener el edificio en actividad, pero también exige definir qué elementos se preservan y cómo se integran las nuevas construcciones sin borrar las características que justifican su protección.
La propuesta aprobada contempla precisamente esa combinación: conservar determinados cuerpos edilicios y sumar construcciones contemporáneas para desarrollar actividades residenciales, comerciales y laborales. El resultado final permitirá evaluar cómo se resuelve la convivencia entre la memoria industrial del predio y su nueva función urbana.
Casa FOA 2026 y la reutilización del patrimonio industrial
El predio también adquirió visibilidad pública por ser sede de Casa FOA 2026, la exposición dedicada al diseño, la arquitectura y el interiorismo. La realización de la muestra permitió utilizar temporalmente las instalaciones históricas para presentar propuestas vinculadas con los espacios habitables y las tendencias del diseño contemporáneo.
La elección de un edificio industrial como escenario para una exposición de estas características también puso en primer plano las posibilidades de reutilizar construcciones existentes. En lugar de considerar el inmueble únicamente por su función original, este tipo de iniciativas permite explorar nuevas formas de ocupación y mostrar cómo una estructura histórica puede albergar actividades diferentes.
Sin embargo, el uso temporal del predio para una exposición no equivale a la puesta en funcionamiento del futuro complejo. La transformación definitiva requerirá completar los trámites administrativos, obtener los permisos de obra y ejecutar las intervenciones previstas.
La experiencia de Casa FOA ofrece, de todos modos, una referencia sobre el potencial de adaptación de los espacios industriales. La futura reconversión buscará avanzar desde esa reutilización temporal hacia un conjunto permanente de viviendas, oficinas y comercios.
Un cambio urbano para Barracas
La transformación de la antigua fábrica se incorpora a un proceso más amplio de reconversión de inmuebles industriales en el sur de Buenos Aires. En distintos sectores de la Ciudad, edificios que perdieron su función productiva original comenzaron a ser evaluados para desarrollar viviendas, espacios comerciales, oficinas y otros usos compatibles con la normativa urbana.
Estas intervenciones pueden contribuir a recuperar estructuras que, de otro modo, podrían permanecer subutilizadas. Al mismo tiempo, modifican la dinámica de los barrios, porque incorporan nuevos residentes, actividades económicas y flujos de circulación.
En Barracas, el desarrollo de Palacio Molina tendrá como punto de partida una manzana de casi 12.700 metros cuadrados, con edificios que forman parte de la historia industrial del barrio. La combinación de nuevas construcciones y estructuras protegidas plantea una intervención de escala considerable, cuyo efecto sobre el entorno dependerá tanto del diseño arquitectónico como de la organización de los accesos y los espacios comunes.
La aprobación de la factibilidad urbanística constituye un paso administrativo importante, pero todavía no permite establecer una fecha de inicio de las obras. La disposición tiene una vigencia de 180 días hábiles administrativos desde el día hábil siguiente a su notificación, período durante el cual el interesado debe presentar la documentación pertinente ante los organismos correspondientes.
El proyecto deberá atravesar esas instancias antes de avanzar hacia la construcción. También tendrá que cumplir con las condiciones específicas de protección patrimonial y con los requisitos técnicos que correspondan a las obras previstas.
Por ahora, la iniciativa abre el camino para una nueva etapa en la historia del predio: el paso de una antigua fábrica a un complejo de usos mixtos que combinará viviendas, oficinas y comercios con la conservación de parte de sus estructuras originales. La evolución de los trámites y las decisiones que se adopten durante las siguientes fases permitirán conocer las características definitivas del emprendimiento y su alcance sobre el paisaje urbano de Barracas.
