El mercado de alquileres comerciales en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires presenta una realidad fragmentada, con zonas altamente demandadas y otras aún con dificultades para recuperar su dinamismo. En este contexto, el corredor comercial de la avenida Emilio Castro, ubicado entre los barrios de Liniers y Mataderos, se destaca como uno de los sectores más codiciados por los comerciantes. La demanda de locales en esta zona supera ampliamente la oferta disponible, lo que ha dado lugar a una situación de alta ocupación y listas de espera para nuevos inquilinos.
Este fenómeno no es fortuito, sino que responde a una serie de factores que han posicionado a la avenida Emilio Castro como uno de los destinos comerciales más importantes de la Ciudad de Buenos Aires, solo superado por áreas emblemáticas como Palermo Soho y la Avenida Santa Fe en Recoleta. De acuerdo con un estudio de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, la vacancia en este corredor es extremadamente baja, apenas un 2,4%, lo que significa que la ocupación alcanza un impresionante 98%. Este alto nivel de ocupación refleja el crecimiento sostenido de la zona, impulsado por el desarrollo inmobiliario y el incremento de la actividad comercial.
Factores Claves del Éxito Comercial en Emilio Castro
La zona de Emilio Castro y Lisandro de la Torre ha logrado mantenerse en el radar de los comerciantes gracias a varios factores que hacen de esta área una ubicación estratégica. Según Marcos Ballario Rota, analista de investigación de la inmobiliaria, uno de los elementos que explica este éxito es el alto flujo peatonal y vehicular. Además, la zona cuenta con una oferta comercial diversa que va desde restaurantes y bares hasta comercios vinculados a salud y belleza, lo que atrae a un público variado y garantiza una alta rotación de clientes.
Los locales disponibles en esta área se absorben rápidamente, lo que genera una alta rotación de inquilinos y, como consecuencia, una creciente lista de espera para acceder a los pocos espacios vacíos. En un contexto donde muchos corredores comerciales en la ciudad aún no logran alcanzar este nivel de dinamismo, la zona de Emilio Castro se ha consolidado como un polo comercial en pleno auge.
Expansión Inmobiliaria y Efectos en los Precios
El crecimiento comercial en Emilio Castro está estrechamente vinculado al desarrollo inmobiliario que ha venido impulsándose en la zona desde 2021. Según fuentes del sector, en la actualidad existen más de 20 proyectos en construcción en el área, lo que ha incrementado significativamente el flujo de residentes y, en consecuencia, la demanda de comercios y servicios. Este desarrollo ha impactado directamente en los precios de los alquileres comerciales, que se encuentran en un promedio de USD 12,8 por metro cuadrado mensual.
A medida que la zona sigue expandiéndose y se sigue consolidando como un área atractiva tanto para nuevos residentes como para inversores, los precios de los alquileres siguen una tendencia ascendente. Esta recuperación gradual también está presente en otros segmentos del mercado inmobiliario, tanto en el sector residencial como comercial, con un enfoque particular en las propiedades ubicadas cerca de los nuevos desarrollos.
El Sector Gastronómico y Otros Rubros Predominantes
Uno de los sectores más influyentes en la zona es, sin lugar a dudas, la gastronomía. Actualmente, un 25,6% de los locales comerciales en Emilio Castro están destinados a negocios gastronómicos, como restaurantes, cafés y bares. Este fenómeno responde a una creciente demanda de espacios donde los habitantes y visitantes de la zona puedan disfrutar de opciones culinarias variadas. La alimentación le sigue de cerca con un 18,4% de los locales, y los negocios vinculados a la salud y belleza representan el 9,6% restante. Sin embargo, el sector de la moda y el textil sigue siendo el líder dentro del total de comercios activos, con un impresionante 34% de participación en el mercado comercial.
La creciente diversidad de los comercios en la zona ha contribuido a una mejora de la oferta para los residentes, quienes ahora cuentan con una variedad de opciones para satisfacer sus necesidades en áreas tan diversas como la gastronomía, la salud, el bienestar y la moda. Este entorno diverso también ha ayudado a mantener el dinamismo comercial y ha generado una competencia saludable entre los comercios establecidos, lo que ha resultado en una mejora general de la calidad de los servicios ofrecidos.
Recuperación del Mercado Comercial tras la Pandemia
El mercado comercial de la Ciudad de Buenos Aires, y especialmente el de la zona de Emilio Castro, muestra señales claras de recuperación tras los estragos ocasionados por la pandemia. Según Ballario Rota, el mercado ha visto una disminución en los niveles de vacancia de aproximadamente ocho puntos porcentuales desde su punto más alto en 2022. Esto refleja una recuperación sostenida de la confianza de los comerciantes y un resurgimiento de la actividad comercial que había quedado debilitada durante los peores meses de la crisis sanitaria.
Además, los precios de alquiler de locales comerciales han comenzado a recuperarse, aunque de manera gradual, acercándose a los niveles previos a la pandemia. Esta tendencia es alentadora para el sector, ya que demuestra que la demanda sigue presente y que las perspectivas a futuro son positivas. Sin embargo, la recuperación no ha sido homogénea, y algunos sectores de la ciudad aún enfrentan desafíos para alcanzar estos niveles de dinamismo.
El Impacto del Crecimiento Inmobiliario en el Mercado Residencial
El crecimiento en el mercado comercial no solo ha beneficiado a los comerciantes, sino que también ha tenido un impacto positivo en el mercado inmobiliario residencial. En la zona de Emilio Castro, se han construido más de 1.200 nuevas viviendas, lo que ha impulsado una mayor demanda tanto en el mercado de compra como de alquiler. Esta expansión residencial ha generado un flujo constante de nuevos habitantes, que, a su vez, han impulsado la demanda de comercios y servicios.
Los precios de las propiedades en la zona han aumentado considerablemente. Según Claudio Masini, de Masini Propiedades, la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023 tuvo un efecto positivo en la oferta de propiedades, que creció un 90% en la zona. Los precios de los alquileres han experimentado aumentos, con departamentos de dos ambientes alcanzando un valor promedio de USD 370.000 a USD 440.000, mientras que los de tres ambientes oscilan entre USD 650.000 y cifras mayores, dependiendo de la ubicación y las características del inmueble.
Un Polo Comercial en Expansión
El corredor comercial de la avenida Emilio Castro se ha consolidado como uno de los principales polos de expansión dentro de la Ciudad de Buenos Aires, tanto en el sector comercial como en el residencial. Su ubicación estratégica, su alto flujo peatonal y vehicular y la diversidad de su oferta comercial han convertido a la zona en un destino cada vez más atractivo para comerciantes, inversores y residentes.
El crecimiento inmobiliario en la zona no muestra signos de desaceleración, y se espera que la ocupación comercial siga siendo alta, con listas de espera para nuevos inquilinos debido a la escasez de locales disponibles. Esta dinámica positiva posiciona a Emilio Castro como uno de los centros comerciales más importantes y en constante expansión dentro de la ciudad, con un futuro prometedor tanto para los comerciantes como para los inversores que buscan aprovechar el potencial de esta área en crecimiento.