El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ha resuelto revisar integralmente el programa de revitalización del microcentro porteño, una ambiciosa política pública lanzada en 2021 que proponía transformar el centro financiero y administrativo de la capital en un área predominantemente residencial, con beneficios fiscales para quienes invirtieran en dicha conversión. A través de una resolución publicada en el Boletín Oficial, la administración encabezada por Jorge Macri dejó en suspenso los incentivos contemplados en la Ley N.º 6.508, argumentando razones de orden fiscal, baja adhesión privada y la necesidad de reorientar los recursos públicos ante un nuevo contexto económico.
El Ministerio de Economía y Desarrollo, bajo la conducción de Roberto García Moritán, confirmó que la medida incluye la suspensión de todos los actos administrativos relacionados con la preaprobación y aprobación de proyectos, así como la tramitación de beneficios asociados al régimen especial establecido por la ley sancionada por la Legislatura en diciembre de 2021. La decisión, explicaron fuentes oficiales, se toma “en virtud del elevado costo fiscal que implicaba el programa y del bajo nivel de implementación efectiva”.
💸 Costos fiscales desbordados y baja ejecución
Según datos oficiales, desde que la ley fue aprobada solo se presentaron 22 propuestas formales para acogerse al régimen de incentivos, de las cuales apenas ocho iniciaron procesos constructivos. El esquema fiscal vigente contemplaba créditos fiscales de entre el 50% y el 70% del capital invertido, lo que implicaba para el Estado porteño una carga estimada de 215 mil millones de pesos, frente a una inversión total privada calculada en $367 mil millones.
“Esto supone que casi el 60% de la inversión sería financiada con fondos públicos, un nivel de subsidio que la actual administración considera desproporcionado, especialmente en un momento en que debe priorizarse la sostenibilidad fiscal y la atracción de capital privado genuino”, sostiene el comunicado emitido por el Ministerio.
La decisión se enmarca además en un escenario económico adverso: una fuerte caída en la recaudación, producto del estancamiento económico, la persistente inflación y el deterioro del consumo, junto con la falta de cumplimiento del fallo de la Corte Suprema sobre los fondos coparticipables que el gobierno nacional adeuda a la Ciudad y la imposibilidad de acceder a financiamiento externo en condiciones favorables. Todo ello, afirman, ha obligado a “replantear el destino y volumen de los recursos estatales”.
🏢 Del distrito financiero al barrio residencial
El proyecto original, impulsado durante la gestión de Horacio Rodríguez Larreta, proponía reconvertir el centro financiero de Buenos Aires, severamente afectado por la pandemia de COVID-19 y la expansión del trabajo remoto, en un barrio con identidad residencial, cultural y educativa, buscando revertir la vacancia creciente en oficinas, locales comerciales y edificios en desuso.
El área geográfica contemplada por el programa está delimitada por las avenidas Santa Fe, Crucero General Belgrano, Libertador, Leandro N. Alem, Paseo Colón, Belgrano, Bernardo de Irigoyen y Carlos Pellegrini, abarcando zonas históricamente vitales como Retiro, San Nicolás y parte de Monserrat.
Entre los beneficios otorgados a quienes presentaran proyectos de reconversión se incluía acceso a créditos fiscales aplicables al pago del impuesto sobre los Ingresos Brutos, además de asesoramiento técnico y acompañamiento para el desarrollo arquitectónico y legal de las obras. Sin embargo, la escasa respuesta del sector privado motivó esta reconsideración de la estrategia general.
🧱 Un balance limitado: 22 propuestas, 8 en marcha
A pesar del incentivo, el impacto ha sido limitado. Hasta el 31 de enero de 2024 —fecha límite para presentar proyectos— solo se recibieron 22 propuestas, entre ellas la sede de una universidad privada, la apertura de nuevos espacios culturales, como Arthaus, la inauguración de una sucursal de la cadena Havanna y proyectos residenciales de pequeña escala. De estas iniciativas, solo ocho comenzaron obras o trámites formales de ejecución.
“La baja presentación de proyectos y la elevada dependencia de subsidios fiscales cuestionan la eficacia y eficiencia del régimen en su formato actual”, concluyen en la resolución. Por eso, la gestión de Jorge Macri propone “iniciar una revisión integral que implique reformular los instrumentos de fomento, reducir la carga fiscal estatal y promover una mayor participación del capital privado sin perder de vista los objetivos originales de revitalización urbana”.
🧭 ¿Qué sigue ahora? Replanteo de estrategias y nueva convocatoria
La suspensión de los beneficios no implica necesariamente el abandono del objetivo de transformar el microcentro, sino un cambio en el modelo de gestión y financiamiento. Según adelantaron desde el Ejecutivo porteño, el equipo económico y urbanístico trabaja ahora en una segunda etapa del plan, que buscará reducir la intervención estatal directa y fomentar esquemas de cooperación público-privada.
En esa línea, se contemplan opciones como:
- Simplificación normativa para reformas de edificios
- Reducción de tiempos de aprobación de planos
- Exenciones tributarias más acotadas pero con impacto inmediato
- Alianzas con universidades y entidades culturales
- Incentivos al alquiler permanente en unidades refuncionalizadas
También se analiza incorporar herramientas modernas como el crowdfunding inmobiliario, el uso de bonos verdes y la integración de criterios de sustentabilidad energética en futuras edificaciones del área.
🏙️ Una zona en transformación pospandemia
El microcentro porteño ha vivido en los últimos años un profundo proceso de transformación. El impacto del trabajo remoto, sumado a la crisis económica y a la reconfiguración de los usos urbanos, dejó numerosos edificios vacíos, una caída sostenida del comercio y una sensación de abandono en una zona que, hasta 2020, era uno de los motores económicos y culturales de la ciudad.
Revertir esta tendencia no solo requiere de inversiones millonarias, sino también de un enfoque urbano integral, que contemple la movilidad, la seguridad, el ambiente y la infraestructura social (escuelas, centros de salud, espacios recreativos). El objetivo a mediano plazo sigue siendo el mismo: transformar el microcentro en un área más habitada, habitable y activa fuera del horario comercial.
La revisión del plan de reconversión del microcentro porteño refleja el desafío de combinar una visión urbanística ambiciosa con un contexto económico restrictivo. Mientras la Ciudad busca atraer inversiones sin comprometer sus finanzas, la revitalización del centro histórico sigue siendo una prioridad que requiere nuevas fórmulas, más participación del sector privado y políticas urbanas sostenibles.
La decisión de suspender el régimen vigente marca un punto de inflexión en la planificación urbana porteña. La pregunta que queda abierta es cómo lograr que el centro de la ciudad vuelva a latir, sin hipotecar los recursos públicos y con la participación activa de ciudadanos, empresas e instituciones que apuesten por un nuevo paradigma urbano.